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低總價高贈送的商改住 值得擁有嗎?

您當前的位置 : 房產    2021-10-20 14:52  來源:閩南日報-漳州新聞網  一審:林依妮  二審:鄭來珍  三審:鄭來珍
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商改住產品往往臨近城市綜合體或大型項目,地段、配套一般不會太差。記者 張晗 航拍

  “建筑面積110平方米,有天有地,帶兩個獨立小花園,三層樓共四個房間,總價才170多萬元,還在市區……”近期,有讀者跑房時遇到了這樣的好房源,感覺遇上了“夢想之家”,迫不及待想要了解此類房源的優劣,內心十分激動。

  從面積和總價推斷,此處房源的單價應該在15400元/平方米左右。參考當前市區疊墅產品大約18000元/平方米以上的行情價,此處房源價格略顯便宜,大概率是一個商墅產品。

  商墅,也就是商業性質的別墅,重點在它自帶的“商業基因”。和商墅有同類基因的還有商務公寓、Loft公寓、酒店式公寓等??傮w而言,商業性質是這類產品和普通住宅最大的區別。

  那么,這類商業性質的住宅化產品值不值得買?一起來了解一下。

  商改住 商業性質改不了

  不論是商務公寓、Loft公寓、酒店式公寓,還是商墅,這類商業性質產品一般統稱“商辦性質用房”,也有人簡單稱其為“公寓類產品”。此類產品的出現基于一個現象的盛行——商改住。

  從土地用途來看,一般招拍掛的土地用途分為普通住宅、商服商業,并不存在“公寓”“商墅”這樣的用地類型。但在實際操作中,商服商業除了做集中商業(綜合體)、底商(店鋪)之外,還有兩種比較常見的形式,即酒店和辦公(寫字樓)。在城市熱衷于大建商業綜合體的當下,越來越多的綜合體配套了辦公性質的產品,但是從實際使用來看,寫字樓呈現出供應過剩的情況,不少一線城市辦公樓空置率很高,三四線城市就更不用說了。

  為了去庫存,不少開發商開動腦筋,放棄寫字樓模式,將存量辦公產品轉化成“住宅化”產品,將套內規劃、設計往住宅方向靠,劃分出客廳、臥室區域,將商業服務、辦公、居住融于一體。于是,商改住應運而生。單層單間稱作公寓,單層多居室稱作酒店式公寓,挑高錯層做成Loft公寓,多層產品做成商墅。當然,不同的開發商對產品的設計、定義不盡相同,取的名字也各不相同,但總體產品性質是相似的。

  此前,漳州也出現過很多類似的產品,如漳州碧湖萬達廣場售過辦公樓,國貿潤園有售Loft公寓,融新電商小鎮有商墅產品等。

  優勢:低總價、高贈送、門檻低

  對普通購房者來說,如果能以較低的總價入手一套心儀的房子,輕松實現快速入住,的確是非常誘人的。不少商改住公寓產品在宣傳口徑上都有低總價、高贈送等此類的內容。

  總的來說,商改住產品的單價的確低于同地段的普通住宅產品,較低的單價乘以不大的產權面積,低總價也顯得十分合理。

  不少Loft公寓是做錯層或者挑高設計的,簡單理解可以做到買一層用兩層、三層,只不過隔斷后層高可能達不到每層2.9米這個高度,開發商一般將這個設計解釋為“高贈送”。

  網絡上有不少精裝設計Loft的案例,從視覺上看,Loft公寓立體感顯著,可塑性很強,裝修起來十分高大上,深受年輕人喜愛。

  并且,商改住產品所在的地段一般不會太差,要么依傍城市綜合體,要么在產城融合核心區,相比同價格區間內的普通住宅產品,商改住產品占據的區位條件不算差。

  此外,商改住產品可以不計入個人名下住房,不限貸,門檻較低,對于手中已經有多套房產的人來說,用閑錢投資一套做為商務工作室、生活棲息站比較合適。

  劣勢:杠桿率低、產權時間短、生活成本高

  但對剛需置業者來說,商改住產品就有些局限性。

  首先,商業性質決定了商改住產品產權一般為40或50年,而普通住宅是70年產權。根據規定,住宅建設用地使用權期滿的,自動續期,非住宅建設用地使用權期滿后的續期依照法律規定辦理。但接下來商業產權如何續期續費,尚未有明確答案。

  其次,商業性質決定了商改住產品不能落戶,不能滿足入學要求。施教區劃分相關文件中出現的都是住宅小區,商業類產品不算在內。

  再次,購買商改住產品杠桿率低。一方面,購買商業類型產品首付為50%,住宅首套最低首付是20%;另一方面商改住貸款年限受限,一般不超過10年,不可使用公積金貸款,僅支持純商貸;而普通住宅可以做到最長25-30年的按揭。

  并且,商改住產品水、煤、電等費用都是按照商業標準來收取的,物業費也會相對較高,提高了日常生活成本。

  最后,轉手較難。一方面是商改住產品轉手稅費較高。住宅“滿五唯一”可免營業稅,轉手稅費較少;但商業產品交易要繳納個人所得稅、營業稅、土地增值稅、印花稅、契稅等等,這些費用占交易額的比例較高,交易相對困難,很少有人愿意接手,產品的升值潛力小。另一方面,當前諸多城市在辦公樓、公寓、商墅方面的供應相對較多,產品并不稀缺,保值增值功能不強。

  現狀:多城明確嚴禁商改住

  從根本上說,商改住產品在政策模糊地帶產生的一種中間產物,不同城市對此類產品的規定不盡相同。商墅的出現和“禁墅令”有關,公寓走紅和辦公樓供應量上升不得不做變通走量有關。

  不過,越來越多的城市發布了“禁公寓令”,包括珠海、天津、北京、廣州、南京、上海、成都、深圳、南京、溫州、東莞、昆山、廈門、佛山等,不少城市是明確嚴禁商改住的。業內人士認為,“禁公寓令”實際上是強調了去房地產化導向,防止一些房企把開發重心向類住宅項目傾斜。

  拿最近海南省多部門聯合發布的《關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》來講,這份文件明確提到幾點:市場主體應當嚴格按照批準的規劃用途進行開發、建設、銷售和使用,嚴禁擅自改變規劃用途;對未按照土地合同和對賭協議約定的條件進行建設的,要依法追究責任;應采用公共走廊、公共衛生間方式布局,不得采用住宅套型設計形式;外立面應具有明顯的公共建筑形態和特點;開發商在對外宣傳時,不得出現“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,今年海南房地產市場表現較為活躍,在當下嚴厲的購房政策背景下,已有部分購房者開始進入類住宅市場,若不對市場進行管控,看到了需求的房企可能會進入這個市場,這將損害既有商業辦公物業規范,也會助長炒房氛圍,不利于房地產市場穩定。

  當然,也有一些城市基于去庫存壓力,對商改住較為寬容,也推出了一些手段來促進商改住產品更具有“住宅化”氣息,比如實行商改住水電價視同居民水電價等。但總體來說,越是一線城市、越是房地產活躍的地方,對商改住這種“擦邊球”產品的管理限定就越嚴格。

  作為普通的剛需購房者,如果擔心稀里糊涂買到商改住房子,最簡單直接的辦法就是問一下銷售:“房子產權是70年,還是40年、50年?”如果是后者,就要留心了。當然,如果是為商務發展需要購置商業辦公類產品,立足自身需求還是可以好好考慮的。

記者 張晗

責任編輯:蔡建如

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